从过往处罚案例,看地产经纪好坏

犀牛

加拿大安省(包括大多伦多)的地产经纪是一个限制非常多的职业。除了国家的法律,安省的地产经纪还要遵守一个专门管地产经纪的从业条例-Real Estate and Business Brokers Act(REBBA),翻译成中文勉强可以叫做“地产交易条例”。

对于如何挑选一个合格的地产经纪,很多人都很困惑。看广告?看脸?好像都不太靠谱。犀牛认为,如果知道一个合格的地产经纪应该遵守哪些规范,再用它来对照自己的几个可选择对象的所作所为,找到满意的经纪的概率会大很多。

但是,这个专门规范地产经纪行为的从业条例——REBBA之中的条文浩如烟海、多如牛毛,对任何人来说都是一个巨大的障碍。犀牛决定从这一期开始,选择一些已经被安省地产协会(RECO)处罚过的案例和大家分享。相信能让大家比较直观的了解,一个好的地产经纪应该是什么样的,至少,我们可以知道,一个好的地产经纪不应该做什么事情。

第一个案例:

咱们先来看RECO在2017年2月9日的一份处罚案例:

被处罚的经纪叫 M.M.(这里取该经纪的名字缩写,以后会做相同的处理。犯过错误的经纪的真实姓名可以在RECO的网站查到,感兴趣的朋友可以去那里查询。因为本文的目的是为了让大家了解地产经纪会犯的错误,从而更好的选择合作的经纪,所以全名就不披露了。)

地产经纪M.M.是怎么被处理的?

该经纪被罚款$3500,并要求在2017年3月31日之前上缴RECO。

发生了什么?

2015年7月17日,经纪M.M.和挂牌公司约好3点到4点看房。在此期间,恰好房子的卖方经纪路过,并到房间去看。发现门被打开,钥匙插在门上,而房间里是一对陌生买家夫妻。陌生男子说自己是M.M.经纪的助理,但是没有合法的经纪牌照。

地产经纪M.M.做错了什么?

根据《REBBA2002》的规定,持牌地产经纪必须亲自或者委托持牌助手带领买家看房。所以,大家注意,如果有人给你钥匙或者进屋的密码,让你自己去看房,那他/她一定不是一个专业的地产经纪。

第二个案例:

接下来咱们再来看一份2017年2月22日的处罚案例:

被处罚的经纪名字的缩写是D.N.

地产经纪D.N.是怎么被处理的?

该经纪被罚款$5000,并要求在2017年8月28日前上缴RECO。

发生了什么?

2015年4月6日,经纪D.N. 和卖家签订了一份卖房协议,确定挂牌价格为$324,900.00。差不多2个月后,即2015年6月3日,MLS上的挂牌价格被改到$299,990.00。同时,改动价格需要的合同补充文件中,并没有卖家的签字,反而是由经纪D.N.代签的。

地产经纪D.N.做错了什么?

根据《REBBA2002》的规定,任何文件的改动都需要客户的书面认可。所以,大家注意,如果有人因为犯懒或者什么其他原因说:“我帮你签了吧”,那他/她一定不是一个专业的地产经纪。

第三个案例:

接下来咱们再来看一份2016年12月15日的处罚案例:

被处罚的经纪名字的缩写是G.N.

地产经纪G.N.是怎么被处理的?

该经纪被罚款$5000,并要求在2017年5月1日前上缴RECO。

发生了什么?

2014年8月6日,经纪G.N. 和卖家签订了一份卖房协议。在MLS系统中,经纪G.N.标明该物业有12个单位。到了2014年10月20日,卖家收到一份合同,并在第二天双方确认成交。其间,买家经纪曾经和卖家经纪确认该12个单位是否都是合法单位,并得到了肯定的答复。

有过房屋买卖经历或者曾经委托地产经纪买卖房产的朋友,应该都会知道,在房屋合同中有一个“Title Search”条款,授权在某段时间之内,买方的律师可以通过检查房屋Title来审查房屋本身是否有问题。结果,买方的律师发现,签订合同的物业只有10个合法的单位,而不是卖家说的12个单位。

最终,因为合同的描述和事实不符,买家拒绝成交。

地产经纪G.N.做错了什么?

根据《REBBA2002》的规定,地产经纪对MLS系统上面物业的描述,以及所有的广告内容是否真实,都负有法律责任。所以,大家注意,如果有人为了推销你的房子随意夸张或者编造不真实的内容,那他/她一定不是一个专业的地产经纪。

就这个案例,犀牛还想和大家多说两句。上面RECO的处罚,完全是地产经纪行业内部的自律,不涉及客户。如果客人认为自己因为地产经纪的某些不正确行为,受到了损失,就比如上面这个卖家,仍然可以通过法律手段继续向该地产经纪,甚至该地产经纪所在公司进行索赔。

好了,这期就到这里。如果大家喜欢这种方式,犀牛会继续和大家分享类似的案例。欢迎大家给我意见。


文章及版权说明:

本文完成于2017年8月21日,文章为犀牛原创,允许转载,但请务必保留作者及原文链接。

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