房价真的会降50%吗?加拿大房市被严重高估?现在该不该买房卖房?

蒙特利尔也来了~
今天看到一则新闻:

继温哥华和多伦多之后,

蒙特利尔也撑不住了,

拟征收外国人房产税。。。

好吧,该来的总归是躲不掉的~

 

今天,我们来谈谈加拿大的房地产市场

by investmentzen

没有人可以精确的预知未来,但是利用一些严谨的数据分析,我们还是可以看出大致的发展趋势。面对持续上涨的房价,很多人对多伦多、温哥华甚至整个加拿大的房地产市场的前景感到非常的困惑,不知道是买好还是不买好。今天,我们就来听听西人专家是如何对各种相关问题作出解答的。

背景资料

房地产泡沫已经相当严重

在正式开始解答前,我们必须承认的一点就是,加拿大房地产市场现在确实有泡沫,而且还挺严重。

著名瑞士联合银行集团(UBS)在上个月底公布了“2018年全球大城市房地产泡沫风险报告(Global Real Estate Bubble Index)”,对全球20个大城市的房地产市场进行评估,在房地产泡沫最严重的六个城市中,加拿大的多伦多和温哥华名列第三和第四。

瑞银银行通过分析这20个城市的当地工资,房价、租赁市场、抵押贷款债务等指标,瑞士银行给这20个城市打了个分,分值低于-1.5的被认为是房市低迷市场,而介于-1.5到-0.5的则是房价被低估了,-0.5至0.5是最合理的区域,如果高于1.5,则代表该城市的房价被过分估高,则会存在泡沫危险。而加拿大的温哥华分值1.92,多伦多分值1.95,都高于1.5,属于存在泡沫危机的房地产市场。

 

房价过高,心里有数

 

为了遏制房价的疯涨,2016年的时候温哥华率先宣布外国买家在加拿大买房要交15%的海外买家税,这一举措曾让温哥华的房市陷入一片混乱,然而却并没有多大的用处,房价依然坚挺。所以,在今年年初,温哥华将海外买家税从15%涨到20%。

温哥华开了先河之后,多伦多紧随其后,在2017年4月开始对海外买家征收15%的“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax),即俗称的海外买家税。

 

海外买家税已经实施一段时间了,在瑞银看来,多伦多和温哥华依旧都属于存在房地产泡沫的区域。即便这两座城市都已经对外国买家征收更高的外国买家税,但事实证明并无益于遏制温哥华房价的上涨,但似乎抑制了多伦多的房地产需求。

言归正传

对于居高不下的房价,很多潜在买家/屋主都很想弄清楚一件事,那就是如果现在出手购房的话,会不会有升值空间?又会不会面临暴跌的可能?为了帮您理清思路,我们今天列出了4大关于加拿大房地产市场的常见问题,并对此作出解答,希望对您有帮助。

1) 房价真的会降50%吗?

 

加拿大银行监管局曾经要求个别几家金融机构压力测试了温哥华房价下跌50%的状况,同样也测试了大多伦多地区房价下跌40%,加拿大其余地区房价下跌30%的状况。但与其设想最糟糕的情况,我们应该为这种严谨而喝彩。

 

金融机构监管局 (OSFI)的一大重要角色就是为加拿大金融机构进行风险管理。而这一角色要求OSFI严格审视目前贷款机构奉行的包销方式,而这其中就包括压力测试银行和各行领头人,目标是为了确保我们的金融机构能承受得住潜在的灾难性事件,如市场崩溃等。

 

而压力测试不应该被当成一种预测,而是一种对经济政策的严谨考虑。等同于一个退休老人投资未知的投资项目时,他会一直计算如果一直亏钱,他的钱能维持多久。

 

OSFI测试加拿大标准银行(即不是外国银行分行的银行)是为了确保这些银行能够承受30%到50%的房价变更。正如我们所知,2008年全球金融危机的起因是以下多方错综复杂的关系:房屋所有权归属,借贷管控不足,次贷估价过高,交易存在问题和银行与保险公司资金储备不足。最后这一点,便是OSFI压力测试的原因:2008年的金融危机导致美国465家银行倒闭,是之前5年倒闭银行数量的总和的4.5倍。

 

OSFI只是在测试我们的银行能否承受房价下跌50%,并不代表这就一定会发生。他们也没办法做出这种预测。

 

换句话讲,OSFI就像教室里的老师,随时随刻监管着教室里的状况,确保每个人都守规矩,不准作弊。老师没办法预测谁会先交卷,没办法预测谁的分数会很高。

 

OSFI只是确认借贷公司和金融机构资金充足,确保我们纳税人不会被逼的我们自己的钱来救市。

2) 加拿大最热的房市房价真的被高估了60%吗?

 

据调查显示,15个加拿大最大的房市房价都超出了其实际水平。不过这些我们早就知道了。

 

这可以证明加拿大房市的确存在一定的问题,尤其是在温哥华,蒙特利尔,卡尔加里,萨斯卡通,里贾纳和多伦多。但这意味着房价会下跌60%吗?不可能。

 

CMHC首席经济分析师Bob Dugan认为:“房产市场受当地情况影响。”就算有政策出现,也不会出现全国统一的房价调整,连一个城市都不可能统一。他再次提醒了我们,CMHC分析的目的是为了让这个行业里的投资者们意识到这些问题必须被解决。

3)如果我有计划要买/卖房屋该如何做?

 

对于有计划买卖房屋的人,到底是该静观其变,等待最佳购买时机,还是什么也不管,现在就将房子出售呢?其实,这两个问题的答案都是一致的:不要受市场的影响。

 

不管是要买房还是要卖房,都应该基于你自身:你的目标、你的收入、你的财务计划等等,而不是基于市场在未来12个月可能会出现的变化,这太虚无缥缈了。

 

如果你有购房计划,可以参考一下以下建议:

 

不要等

 

作为一个普通的购房者,你所要做的是,当你做好购房打算时,而且以你的能力可以负担得起本地的一套住房的话,那就放心的去买,不要等着房价下跌。

 

“等是一件非常不明智的事情,” TriDelta Financial的总裁及CEO Ted Rechtshaffen说道,“买房子的时候你所要考虑更多的是贷款利率的高低,而不是房价。”打个比方,如果现在你能负担得起房贷,5年内就算利率上涨,你任然负担得起的话,那就什么都别想,买吧,因为你绝对买得起。因此,对于今天的购房者来说,你们所要计算的是如果利率达到4%或5%,你是否还能负担得起每月的房贷,如果答案是肯定的,那就放心大胆去做吧。

 

做好房子贬值的准备

 

即便是房地产市场不会像预测的那样崩盘大跌60%,但绝大多数的经济学家一致认为一些房地产市场过热的城市(例如温哥华、多伦多)还是会免不了降温的来临。打个比方,一栋价值$450,000的房子如果跌20%就意味着贬值$90,000,这对很多人来说是非常大的打击,需要十几、二十年的时间去赚回损失。因此,这个时候买房子,你必须要做好房子贬值的准备。

 

在首付的时候,尽可能多的支付

 

例如一栋$450,000的房子,如果你只付了5%的首付,当房子贬值20%的时候,房子的价值将比你欠银行的还低,这时银行将会重新评估你的贷款,陆陆续续的麻烦将随之而来。

4)作为房地产投资人,我该担心么?

 

精明的房地产投资者应该知道加拿大税务局几年前决定严厉打击加拿大房市内的税务合规。这始于部分地产投资者申请主要居所免税。税务局同时也严格审视如下这些人:通过购买多所公寓来获取利润,但是将其中部分利润掩饰为资本收益。

 

因此,作为房地产投资人,你要注意以下这些税务局认为极为重要的方面:

 

No. 1:资金来源 Source of funds

 

如果你为一间房子付了一大笔首付,那么准备好相关文件来证明这资金的来源。国税局主要关心的就是你上报的收入和你实际收入是否相符。

 

No. 2: 不付GST/HST

 

如果你买了新房子,一个商用大厦内的房间或者一个翻新的房子,那么你就需要交GST/HST。一般来说,开发商会收这些钱,而税务局会盯着开发商。但税务局也会严格监管买家,以防某些买家开发和翻新建筑时逃避缴税。

 

No. 3: 翻新建筑

 

翻新建筑的过程中逃税是税务局很关注的一点。例:如果你本人就在地产行业,而你每年收入中的很大一部分又是通过翻新房子得来的,那么税务局就会把这部分收入视为你的工作收入,而不是资本收益,你也无法通过“资本收益”这一借口免去一半的税。

 

No. 4: 不报收益

 

作为投资者,如果你卖掉一个升值了的房子,那么你就必须上报这一收益并缴税。如果不交,税务局便有可能会对你进行查税,并有可能进行处罚,而且最终有可能导致他们决定这笔收益属于你的工作或者私人收入,而不是投资收入,这样一来,税率便会升高。

 

No. 5: 尝试隐瞒“不是居民”这一事实

 

如果投资者不是加拿大居民,还卖了加拿大房产,那么这笔收益就要交加拿大收入税,交易结束10天内也必须通知税务局。很多人想要躲避这笔税,干脆不向税务局通报。这种情况下会有处罚。

Anyway,房价这件事情真的是很愁人呢!

 

 

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文中部分内容来源于温哥华港湾

图片来源于网络

 

 

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