谁说如果多伦多楼市崩盘,加国银行就要齐亮红灯? 加拿大住房市场对大银行的影响可能比你想象中要小得多

今年早些时候,加拿大CIBC银行预测,由于新的抵押贷款压力测试阻止买家进入房地产市场,因此2018年下半年新增抵押贷款的数量将会减少50%。

 

但根据加拿大CIBC银行的一份最新报告指出,即使这一悲观预测成为现实,它也不会对加拿大的大银行产生太大的影响。

 

CIBC分析师Robert Sedran在最近的一份报告中写道:如果银行完全停止扩张抵押贷款组合,其未来利润将仅仅下降1%。因此放缓抵押贷款政策是一项非常容易做出的决策。

Sedran认为:投资者过于关注经济走势中可能出现的错误问题,而不是关注经济决策中的正确导向。事实上,发放抵押贷款的利润仅仅占加拿大银行扩张努力的一小部分。

 

因此尽管抵押贷款审批放缓,贷款政策变得严格,但是加拿大大银行2018年第二季度强劲收益并没有收到威胁。

 

在2018年第一季度和2017年第四季度,加拿大CIBC银行的抵押贷款账户增长率相对较低,分别为7%和9%,但是CIBC银行2018年第二季度的每股收益为2.95元,却高于2017年第二季度的2.64元。

 

尽管大家存在对抵押贷款增长放缓的担忧,许多银行的报告却显示银行并没有收到影响:RBC银行的净收入增长了9%;TD银行的每股收益从2017年第二季度的1.34元上升至1.62元。

 

这对于2018年下半年的加拿大房地产市场意味着什么呢?

 

由于新抵押贷款压力测试使未来的购房者不再有资格申请抵押贷款,或者贷不到那么多的钱,或将导致房屋销售继续保持低位。

 

加拿大金融监管办公室(OSFI)为了控制房价,规定从2018年1月1日起,所有不投保的房屋贷款都必须按照加拿大央行的五年期利率,或者合约利率加2%来审批,以确保贷款人在未来加息后仍有能力偿付贷款。这项政策也可能影响到贷款合约到期需要更新的房屋业主。估计新政可能会让客户贷款能力减少15%-20%。

 

B20贷款压力测试政策对于多伦多房地产市场的影响可以说是巨大的。以一个年收入9万8的普通家庭为例,压力测试之前申请5年期固定贷款最多可以贷到45.5万,但在压力测试推出之后,则只能贷到37.3万,这无疑抑制了买家的 购买力。买不起独立屋的买家不得不把目光转向公寓市场。

 

同时利率的上升也对高负债的家庭造成了一定的压力,Variable利率贷款的月供会随着利率的上升水涨船高。Fixed利率贷款的买家也要考虑当贷款到期需要renew时,他们是否有足够的能力面对升高的月付。

目前所有房贷金融机构都在严格和认真地执行B20政策,大多地区依然处于信心不足的状态,预计平衡市场还会继续持续一段时间。

 

雪上加霜的是,多伦多、万锦、密西沙加市都因为最低时薪上涨,预算开支要大幅上升,而上涨了地税。万锦和密市已经宣布加地税——涨幅分别是2.9%和2.74%,平均每户的地税要加$141元和$212元。从长期来看,地税的增加也会是影响房地产升值的因素之一。

 

福特曾表示在考虑取消大多伦多地区的海外买家稅(Non-Resident Speculation Tax),以及要启用绿化带等出人意料的言论。福特不认为政府应过多地干预房地产市场,他相信市场会自行决定平衡供求关系。他还批评自由党政府推出的海外买家稅政策治标不治本。解决房市过热的问题,政府应当集中精力开发土地,为民众兴建更多可负担房屋。现如今他真的当选了, 房地产市场会何去何从?

 

其实房地产市场不管在哪个国家都是政府收入和GDP的重要组成部分。政府和政策决策团对于房地产市场都打压都会非常慎重,如果房地产断崖式崩盘,大部分个人破产,那就不是仅仅是房地产的危机,也许会演变成全社会的经济危机了。

 

 

(部分资料来源:buzzbuzznews,图片来源于网络)

 

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